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住みながら家を売るには？3つの方法の違いと選び方をわかりやすく解説
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| 執筆者氏名 | 「お金のトリセツ」編集部 |
|---|---|
| 所属 | セゾンファンデックス |
| 執筆日 | 2026年03月30日 |
目次
「家を売りたいけれど、新しい住まいが決まるまでは今の家に住み続けたい」
「住宅ローンが残っているけれど、住み替えはできる？」
「引っ越し費用や仮住まいの負担はできるだけ避けたい」
住み替えや資金計画を考え始めると、こうした悩みを抱える方は少なくありません。
結論から言えば、家に住みながら売却活動を進めることは十分に可能です。実際、マイホームの売却では、居住中のまま売却活動を進めるケースも少なくありません。
ただし、「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「売却後も住み続けたい」など、何を優先するかによって選ぶべき方法は変わります。
この記事では、住みながら家を売る主な方法とそれぞれの特徴、メリット・デメリット、選び方のポイントをわかりやすく解説します。
【この記事のサマリー】
- 住みながら家を売る方法は「不動産仲介」「不動産会社による買取」「リースバック」の3つ
- 高く売りたいなら仲介、売却時期の確実性を重視するなら買取が向いている
- 売却後も住み続けたい場合はリースバックが選択肢になる
- 住み替えでは「売り先行」と「買い先行」の違いも理解しておくことが重要
- 価格・時間・居住継続のどれを優先するかを整理することが、失敗しないポイント
住みながら家を売ることは可能
「家を売るには、先に引っ越さなければならない」と思い込んでいる方もいるかもしれません。しかし実際には、現在の住まいに住みながら売却活動を進めるケースは珍しくありません。
購入希望者の内覧対応などは必要になりますが、売買契約が成立するまでは普段どおり生活を続けられます。また、住みながら売却することで、売却代金を新居の購入資金に充てやすくなり、資金計画も立てやすくなります。
住み替えを検討している方にとって、住みながら売る方法は現実的な選択肢のひとつといえるでしょう。
売り先行と買い先行の違い
住み替えを検討する際は、「売り先行」と「買い先行」という考え方を知っておくことが重要です。
売り先行とは
現在の住まいを先に売却してから、新居を探す方法です。住みながら家を売る場合に多く選ばれます。
売却価格が確定してから新居を探せるため、資金計画を立てやすいという特徴があります。住宅ローンが残っている場合でも、売却代金でローンを完済したうえで住み替えを進められるため、二重ローンのリスクを抑えやすい方法です。
ただし、売却後すぐに新居へ入居できない場合は、一時的に仮住まいが必要になることがあります。
買い先行とは
新居を確保したうえで、現在の住まいを売却する方法です。住み替えスケジュールを調整しやすく、仮住まいが不要になりやすいメリットがあります。
一方で、現在の住まいが想定より安くしか売れなかった場合、資金計画に影響する可能性があります。また、新居の住宅ローンと現在のローンが一時的に重なるケースもあるため、注意が必要です。
住みながら家を売る方法は、大きく3つに分かれる
住みながら家を売る方法は、以下の3つに大別されます。
- 不動産仲介
- 不動産会社による直接買取
- リースバック
どの方法が適しているかは、売却価格を重視するのか、売却時期を重視するのか、それとも住み続けることを重視するのかによって異なります。
方法① 不動産仲介で住みながら売却する
最も一般的な方法が、不動産会社に買主探しを依頼する仲介売却です。市場で広く購入希望者を募るため、相場に近い価格での売却が期待できます。
この方法で得られること
- 市場価格に近い売却が期待できる 幅広く買主を募集するため、条件が合えば高値で売却できる可能性があります。
- 希望条件を反映しやすい 価格や引き渡し時期など、自身の事情に合わせた交渉がしやすいことも特徴です。
注意したいポイント
- 内覧対応が必要になる 購入希望者が室内を見学するため、日程調整や整理整頓が求められます。
- 売却時期は読みづらい 買主が見つかるまでの期間は物件や市場環境によって異なり、数か月以上かかるケースもあります。
向いている人
- 少しでも高く売りたい
- 時間に余裕がある
- 内覧対応に協力できる
方法② 不動産会社による直接買取
不動産会社が買主となり、直接物件を購入する方法です。
この方法が選ばれる理由
- 売却時期の見通しを立てやすい 買主探しの期間が不要なため、早ければ数日〜数週間で売却できることもあります。
- 内覧対応の負担が少ない 多数の購入希望者に室内を見せる必要がありません。
- 契約後のトラブルを抑えやすい プロが買い取るため、売却後に不具合が発覚しても売主が責任を負わない「契約不適合責任の免除」が受けられるケースが一般的です。
注意したいポイント
- 売却価格は市場相場より低くなる傾向がある 不動産会社はリフォーム費用や再販コストを見込むため、一般的に市場価格の7〜8割程度になることが多いとされています。
向いている人
- 早く現金化したい
- 売却時期を優先したい
- 内覧対応を避けたい
- 周囲に知られずに静かに進めたい
方法③ 売却後も住み続ける「リースバック」
リースバックは「家は売りたいが、今の生活環境を変えたくない」という方に適した選択肢です。売却後は新しい所有者と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続けます。
この方法ならではの強み
- 引っ越しが不要 住み慣れた環境を変えずに、まとまった資金を確保できます。
- 固定資産税などの負担がなくなる 所有者ではなくなるため、固定資産税・都市計画税・マンションの修繕積立金などの支払いがなくなります。
- 将来的な買戻しに対応できる場合もある 契約内容によっては、将来的に自宅を買い戻せるケースもあります。
契約前に確認したいこと
- 家賃の負担 売却後は家賃の支払いが発生するため、長期的に支払い続けられるかを事前に確認することが重要です。
- 契約形態 長く住み続けたい場合は、更新可能な「普通借家契約」を選択できるか確認しておきましょう。
向いている人
- 老後資金を確保したいが、住み慣れた家を離れたくない
- 学区や生活環境を変えたくない
- 将来的に家を買い戻す選択肢も残しておきたい
【比較表】住みながら家を売る3つの方法
ここまで説明してきた3つの方法（不動産仲介・直接買取・リースバック）を、売却価格や現金化のスピード、内覧の負担、引き渡し後の住まいの継続性などの観点からまとめて比較します。
| 比較項目 | ①不動産仲介 | ②直接買取 | ③リースバック |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | ◎（市場相場） | △（相場の7〜8割） | △（利回り換算） |
| 現金化スピード | △（数か月〜） | ◎（最短数日〜） | 〇（数週間〜1か月） |
| 内覧対応 | 必要 | ほぼ不要 | ほぼ不要 |
| 引っ越し | 必要 | 必要 | 不要 |
| 仮住まい発生リスク | あり | あり | なし |
| 周囲に知られにくいか | △ | 〇 | 〇 |
| 契約不適合責任 | 負担あり | 免除されることが多い | 免除されることが多い |
| 将来の買戻し | × | × | △（契約による） |
このように、同じ「住みながら売る」という選択でも、何を優先するかによって適した方法は大きく異なります。
住みながら家を売るメリット
住みながら売却する方法には、空き家にして売却する場合にはないメリットがあります。
売却代金を住み替え資金に活用しやすい
売却価格が確定してから新居を探せるため、無理のない資金計画を立てやすくなります。住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済したうえで次の住まいを検討できるため、二重ローンのリスクを抑えやすい点も魅力です。
家の状態を維持しやすい
人が住まなくなった住宅は換気・清掃の頻度が落ち、湿気やカビなどによって劣化が進みやすくなります。居住しながら売却することで、住宅を良好な状態に保ちやすくなり、内覧時の印象向上にもつながります。
購入希望者に暮らしのイメージを伝えやすい
家具の配置や生活動線が見えるため、購入希望者が実際の暮らしを想像しやすくなります。周辺環境や日当たり、近隣の利便性など、実際に住んでいる方だからこそ伝えられる情報は、購入検討者にとって大きな判断材料になります。
仮住まい費用を抑えられる可能性がある
売却と住み替えのタイミングをうまく調整できれば、仮住まいが不要になるケースもあります。引っ越し回数が増えると費用も手間も大きくなるため、この点は見逃せないメリットです。
住みながら家を売るデメリット
一方で、注意しておきたい点もあります。事前に理解しておくことで、後悔のない売却活動につながります。
内覧対応が必要になる
仲介で売却する場合、購入希望者の内覧対応は避けて通れません。休日や仕事終わりの時間帯に希望が入ることもあるため、スケジュール調整が求められます。
室内を整え続ける必要がある
売却活動中は、いつ内覧が入っても対応できるよう室内を整えておく必要があります。特に水回りや玄関は購入希望者の印象を左右しやすいため、日頃から意識しておくことが大切です。
仮住まいが必要になる場合がある
売却が先に決まり、新居への入居が間に合わない場合は、一時的な仮住まいが必要になることがあります。家賃や引っ越し費用などの負担が発生するため、住み替えスケジュールは早めに検討しておきましょう。
売却時期をコントロールしにくい
仲介売却は買主が現れて初めて成立するため、「いつ売れるか」を正確に予測するのは難しい面があります。期限が決まっている場合は、買取やリースバックも含めて検討することが重要です。
自分に合った方法はどれ？3つの判断基準
不動産仲介・直接買取・リースバック、それぞれに異なる特徴があります。大切なのは「どれが優れているか」ではなく、「自分が何を優先したいか」を整理することです。
手元に残る資金を重視したいなら「仲介」
できるだけ高く売却したい場合は、不動産仲介が有力な選択肢になります。売却まで時間がかかる可能性はありますが、市場価格に近い金額での売却が期待できます。
売却時期の確実性を重視したいなら「買取」
「いつ売れるか分からない」という不安を減らしたい場合は、不動産会社による買取が向いています。価格よりもスピードや確実性を優先したい方に適しています。
住み続けることを重視したいなら「リースバック」
住環境を変えたくない場合は、リースバックが候補になります。まとまった資金を確保しながら、今の住まいに住み続けられることが最大の特徴です。
迷ったときは「何を譲れて、何を譲れないか」で考えてみましょう。すべての希望を満たす方法は少ないため、優先順位を明確にすることが納得感のある売却につながります。
住みながら家を売る流れ
住みながら家を売る場合でも、基本的な流れは一般的な不動産売却と大きく変わりません。
STEP1 不動産会社へ査定を依頼する
まずは現在の家がいくらで売れそうかを把握します。査定結果は住み替え計画や資金計画の基礎になるため、複数社へ依頼することをおすすめします。
STEP2 媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。
STEP3 売却活動を開始する
不動産ポータルサイトへの掲載や購入希望者の募集が始まります。
STEP4 内覧対応を行う
購入希望者が実際に物件を見学します。住みながら売却する場合、この内覧対応が成約の重要なポイントになります。
STEP5 売買契約を締結する
価格や引き渡し条件などの調整がまとまれば、売買契約を締結します。
STEP6 引き渡し・住み替えを行う
残代金の受領後、物件を引き渡します。新居への入居時期が合わない場合は、仮住まいを利用するケースもあります。
住宅ローンが残っていても売却できる？
「住宅ローンが残っているから売れないのでは」と不安に感じる方も少なくありません。しかし、住宅ローンが残っていても売却自体は可能です。
一般的には、売却代金で住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消します。ただし、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は注意が必要です。不足分を自己資金で補う必要があるため、まずは査定を受けて現状を把握することが大切です。
仮住まいが必要になるケース
売り先行で住み替えを行う場合、売却と新居入居のタイミングが合わず、仮住まいが必要になることがあります。
たとえば、以下のようなケースです。
- 新築住宅の完成が間に合わない
- 希望条件に合う新居がまだ見つからない
- 新居の引き渡し日が先に設定されている
仮住まいには家賃や引っ越し費用が発生するため、売却活動の段階から住み替え計画を並行して進めることが重要です。
住みながら「仲介売却」を進める際のポイント
住みながら売却する場合、購入希望者からどう見えるかが成約率に影響します。特別な演出は必要ありませんが、「大切に住まわれてきた家」という印象を持ってもらうことが大切です。
水回りは特に丁寧に整える
キッチン、浴室、洗面所、トイレは特に見られやすい場所です。汚れや臭いが残らないようにしておくだけで、印象が大きく変わります。
室内を明るく見せる
内覧時はカーテンを開け、必要に応じて照明も点灯させましょう。部屋全体が明るく見えるだけで、開放感と清潔感の印象は格段に変わります。
不要な荷物は整理しておく
収納の中まで確認されることもあります。引っ越し準備を兼ねて不用品を整理しておくと、室内が広く見えやすくなります。
住んでいる人だから分かる魅力を伝える
「冬でも日当たりが良くて暖かい」「近所に評判の良いパン屋がある」など、実際に住んでいる方にしか分からない情報は、購入希望者の背中を後押しする有効な材料になります。無理に営業する必要はありませんが、聞かれたことには丁寧に答えるようにしましょう。
売却後も住み続けたい場合にリースバックで確認したいこと
「家を売りたいけれど引っ越したくない」という方にとって、リースバックは有力な選択肢です。ただし、売却価格だけで判断するのではなく、契約条件も含めてしっかり確認することが大切です。
メリット①：まとまった資金の確保
不動産という固定資産を現金化することで、医療費や介護費用、教育資金など、必要に応じた資金活用が可能になります。
メリット②：今の住まいを現時点の条件で資金化しやすい
将来的な建物の老朽化や不動産市場の変動に伴う資産価値の下落リスクを、現在の価格で売却することで管理しやすくなります。
検討時のチェックポイント
- 家賃の適正性：周辺相場と比較し、無理なく支払い続けられる設定かどうか
- 契約形態の確認：希望する期間まで確実に住み続けられる内容になっているか（普通借家契約が選択できるか）
- 将来的な買戻しの可否：買い戻したい場合、契約時点で確認しておく必要があります
- 付帯サービスの有無：見守りサービスやハウスクリーニングなど、業者によって提供内容が異なります
セゾンのリースバックが選ばれる理由
住みながら家を売る方法のひとつとしてリースバックを検討する場合、「どの会社に相談するか」も重要なポイントです。売却価格だけでなく、家賃や契約内容、住み続けやすさまで含めて比較することが大切です。
セゾンファンデックスの「セゾンのリースバック」では、お客様が安心して住み続けられるよう、資金面だけでなく契約後の暮らしにも配慮したサービスを提供しています。
クレディセゾングループの安心感
不動産売却は人生のなかでも大きな取引のひとつです。セゾンファンデックスはクレディセゾングループの一員として、お客様の状況に合わせた丁寧なご提案を心がけています。「まずは話だけ聞いてみたい」「自宅がいくらになるのか知りたい」という段階でもお気軽にご相談いただけます。
売却後も住み続けやすい仕組み
リースバックでは、売却後の生活の安定が重要です。セゾンのリースバックでは、契約内容や家賃条件について丁寧に説明を行い、納得したうえで契約を進められるようサポートしています。
諸費用の負担を抑えやすい
不動産調査費用や契約時の仲介手数料などは原則不要です。また、賃貸借契約の更新手数料も不要（※契約条件による）となっており、長く住み続けたい方の負担軽減にも配慮しています。
最短2週間での成約も可能
住み替えや資金調達を急ぐ事情がある場合にも、スピーディーな査定・審査体制を整えています。ご相談内容によっては、最短2週間程度での成約も可能です。専任の担当者が柔軟に対応いたします。
よくある質問（FAQ）
住みながら家を売ることを検討する際に、よく寄せられる疑問をまとめました。
Q. 住みながら家を売ることは本当に可能ですか？
A. 可能です。実際にマイホームの売却では、居住中のまま売却活動を進めるケースも少なくありません。売買契約が成立するまでは、現在の住まいで生活を続けられます。
Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
A. 可能です。一般的には売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。売却価格がローン残高を下回る場合は、自己資金による補填が必要になることがあります。まずは査定を受けて現状を把握することをおすすめします。
Q. 内覧は必ず対応しなければなりませんか？
A. 仲介売却の場合、内覧は成約に向けた重要な機会です。購入希望者は実際に物件を見て判断するため、可能な範囲で協力することをおすすめします。日程調整が難しい場合は、あらかじめ対応可能な曜日や時間帯を不動産会社へ伝えておくとよいでしょう。
Q. 仮住まいは必ず必要になりますか？
A. 必ずしも必要ではありません。売却後すぐに新居へ入居できる場合は不要です。ただし、新居の完成や引き渡しが間に合わない場合は、一時的な仮住まいが必要になることがあります。
Q. 住みながら売ると売却価格は下がりますか？
A. 一概にはいえません。適切に整理整頓されていれば、居住中であること自体が大きなマイナス要因になるとは限りません。むしろ生活イメージが伝わりやすいことで好印象につながるケースもあります。
Q. リースバックなら本当に住み続けられますか？
A. 契約内容によります。長く住み続けたい場合は、更新可能な「普通借家契約」が選択できるかどうかを確認しておくことが重要です。契約前に必ず内容を確認しましょう。
Q. リースバックと買取は何が違うのですか？
A. 買取は売却後に退去することが前提ですが、リースバックは売却後も賃貸契約を結ぶことで住み続けられます。「売却後の暮らし」を重視する場合はリースバックが選択肢になります。
Q. リースバックの家賃は将来的に変動しますか？
A. 原則として、契約期間中の急激な改定は一般的ではありません。ただし、再契約のタイミングや経済情勢の大きな変化によって見直される可能性はあります。契約前に担当者から十分な説明を受けておくことが大切です。
まとめ｜住みながら家を売るなら「何を優先するか」が重要
住みながら家を売ることは、決して特別な方法ではありません。実際に、居住中のまま売却活動を進める方は少なくありません。
ただし、「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「売却後も住み続けたい」など、重視するポイントは人によって異なります。そのため、「どの方法が一番良いか」を考えるのではなく、「自分にとって何が重要か」を整理することが大切です。
- 価格を重視するなら → 不動産仲介
- 売却時期の確実性を重視するなら → 不動産会社による買取
- 今の暮らしを維持したいなら → リースバック
住み替えや老後資金の準備、住宅ローンの整理など、住まいに関する悩みはご家庭によってさまざまです。まずは現在の家がいくらで売れるかを知ることが、最初の一歩になるでしょう。
売却後も住み続けたい方は、セゾンのリースバックをご検討ください
「わが家ならいくらで売れる？」「家賃はいくらになる？」といった段階でも、お気軽にご相談いただけます。
セゾンのリースバックは、最短2週間での成約、仲介手数料原則不要、売却後も住み続けられる点が特徴です。クレディセゾングループならではの安心感のもと、専任の担当者が丁寧にサポートいたします。
