不動産担保ローンで断られた本当の原因とは？否決理由の見極め方と改善ステップを徹底解説

不動産担保ローンは、まとまった資金を比較的低い金利で調達できる一方で、同じ内容で申し込んだように“見えても”、実際には“通る人／断られる人”が分かれる金融商品です。しかも金融機関は否決理由を開示しないため、「なぜ落ちたのか」「次はどう改善すべきか」が分からないまま不安を抱える方も多く見受けられます。

審査の可否は「信用情報／返済能力／担保評価／税金状況／書類精度」という5つの軸を総合して判断され、どれか1つに弱点があるだけでも影響しやすいのが実務の特徴です。一方で、どこに原因があったかを正しく把握し、改善すべき点を補強すれば、同じ案件でも別の金融機関では可決に転じるケースが少なくありません。

本記事では、不動産担保ローンが断られる典型理由、金融機関ごとの審査方針の違い、属性・物件別の落ちやすいポイント、否決から可決に近づける改善ステップまでを体系的に解説します。銀行で断られた方や複数回否決が続いている方でも、どの軸を改善すれば再申込できるのか具体的に分かりやすくまとめています。再検討する前に、まずは“原因の特定”から始めましょう。

不動産担保ローンが断られる主な理由

審査で否決となる背景には、いくつかの共通した要因があります。本章では、実務で比較的頻繁に見られる7つの要因を整理し、どこで躓きやすいのか全体像を把握できるようにまとめます。

①信用情報の問題（延滞・債務整理・事故情報）

信用情報は審査で特に重視される項目です。次の内容があると否決率は高まる傾向があります。

• 61日以上の延滞
• 過去の債務整理
• 携帯料金・クレジットの長期未払い
• カードローンの短期延滞の繰り返し
• 他社借入が多く「多重債務」と判断される状態

金融事故の記録は5〜10年残るため、直近の情報が重視されます。

②返済能力が不足している

返済能力は「年収」「事業の安定性」「既存借入」など複合的に評価されます。否決につながりやすいケースは以下のとおりです。

• 年収が借入希望額に見合わない
• 経費計上が多く所得が低い（個人事業主に多い）
• 法人で役員報酬を極端に低く設定している
• 赤字決算が続く
• 総返済負担率（返済比率）が高い

一般論として、返済比率が年収の25％〜30％を超えると否決されやすくなります。

③担保不動産の評価が低い

担保価値は不動産担保ローンの審査で重要な要素の一つです。評価が低くなるケースは以下のとおりです。

• 築年数が古い木造
• 市街化調整区域
• 借地権・底地権
• 再建築不可
• 2番抵当・3番抵当
• 老朽化が著しい
• 土地が細分化されている
• 郊外・人口減少地域

担保価値が低いと、返済能力に問題がなくても否決されることがあります。

④既存の借入が多い

他のローンが多いと、総返済負担率が高まり否決に影響する場合があります。

• カードローン・キャッシングが多い
• カード枚数が多い
• 住宅ローンと併用している
• 事業者の短期借入が膨らんでいる

借入件数が多いだけでも「返済状況が逼迫している」と判断されることがあります。

⑤申込書類の不備や内容不一致

書類不備は比較的多く見られ、以下は典型例です。

• 書類が不足している
• 法務局資料が古い
• 所得証明に誤りがある
• 物件情報と申告内容が矛盾している
• 名義が一致していない

特に法人は決算書の提出漏れや名寄帳との不一致がよく見られます。

⑥税金を滞納している

税金（住民税・固定資産税）の滞納は、金融機関が慎重に確認する情報の1つです。税金滞納は差押えリスクがあり、税金債権が金融機関の担保権より優先される場合があるためです。

⑦申込者の属性の問題

次の属性は慎重に見られます。

• 創業1〜2年の法人
• 赤字決算の法人
• 収入が安定しないフリーランス
• 高齢（70歳以上）の申込者（※悪いわけではなく慎重に判断される）

金融機関ごとの審査基準の違い

同じ内容で申し込んでも、銀行とノンバンクでは判断が異なる場合があります。ここでは、金融機関の種類ごとの特徴と、審査の見方がどう変わるのかを体系的に解説します。

銀行の特徴（厳格・定量審査・債務整理に厳しい）

銀行は「低金利・高セキュリティ」の反面、次のように審査は比較的厳格です。

• 年収基準・返済比率の基準が明確
• 税金滞納・延滞の有無を厳密にチェック
• 赤字決算・役員報酬の低さは否決につながりやすい
• 担保は“減点方式”で評価される

特に、

• 債務整理
• 複数ローンの延滞
• 固定資産税滞納

がある場合は、銀行審査では難しくなるケースが多いです。

信用金庫・地銀の特徴（地域性・事業の将来性を重視）

銀行と比べると柔軟で、ノンバンクと比べると慎重な、中間的な立場です。

• 地域密着のため、地元企業に比較的前向き
• 将来性・ビジネスモデルを評価することがある
• 担保評価より“取引関係”を重視することもある

ただし、赤字決算や税金滞納への評価は銀行と同様に厳しい傾向があります。

ノンバンクの特徴（柔軟性が高い／担保評価重視）

比較的柔軟性があるのがノンバンク（貸金業者）です。

• 担保価値を最重視
• 赤字決算でも審査対象になる
• 役員報酬より事業の回復見込みを重視する会社もある
• 銀行で断られたケースでも可決に至る場合がある

また、「借地権」「市街化調整区域」「2番抵当」など銀行が嫌う物件でも、ノンバンクは担保余力があれば審査されます。

どの金融機関に申し込むべきか（属性別推奨）

申込者の収入状況・信用情報・担保条件などによって、最適な相談先は異なる場合があります。

状況	向いている窓口
安定収入の会社員・黒字企業	銀行・地銀
創業1〜3年	地銀・信用金庫・ノンバンク
赤字決算・役員報酬が低い	ノンバンク
借地権・再建築不可	ノンバンク
2番抵当を希望	ノンバンク
税金滞納あり（完済済）	地銀・ノンバンク
過去の延滞がある	ノンバンク

特に「銀行→否決→ノンバンク」という流れはよく見られるケースです。

「信用情報」の否決パターンを深掘り

信用情報は、審査結果に強く影響する領域です。延滞や債務整理がどのように評価されるのか、実務で比較的多く見られる否決パターンを整理します。

延滞記録がある場合の判断基準

金融機関は次のポイントを重視します。

• 返済遅延の回数
• 遅延の長さ
• 延滞解消後の経過期間
• 直近1年の返済状況

一般的に、直近1年以内に延滞があると審査は厳しくなる傾向があります。

債務整理履歴がある申込者の扱い

債務整理（任意整理・個人再生・破産）は5〜10年記録が残ります。記録が残っている間は、銀行では融資が難しいケースが多いです。

ノンバンクでは以下のような扱いになります。

• 任意整理→審査対象になる場合がある
• 個人再生→条件により審査対象
• 破産→完全に復権してから一定年数経過で審査対象

あくまで「可能性」であり、保証されるものではありません。

キャッシング・カードローンの多重債務

与信判断で重要なのは金額より件数です。

• 5社以上から借入
• カードの多重保有
• 使っていないカードでも「枠」がある

これらは「潜在的に利用する可能性がある」と判断され、否決の要因になる場合があります。

金融機関が信用情報で見ているチェックポイント

金融機関は以下の点を総合的に評価します。

• 契約件数
• 利用残高
• 直近の入金遅延
• クレジット利用率
• 住宅ローンや車のローンの返済状況
• カード類の利用枠

特に、「利用枠だけが多い」場合、実際に借りていなくてもリスクと捉えられることがあり、見落とされがちです。

信用情報を改善するための具体策

改善方法として代表的なものは以下です。

• クレジット・カードローンの延滞を完済
• 不要なカードの解約
• キャッシングの繰り上げ返済
• 入金遅延を防ぐための口座残高管理
• 1年〜2年「クリーンな状態」を継続

信用情報はすぐ改善できるものではなく、積み上げた行動が1〜2年後の審査に影響することがあります。

「返済能力」の否決パターンを深掘り

返済能力は、担保価値と並ぶ審査の重要な項目です。本章では、収入水準・返済比率・法人／個人事業主特有の評価ポイントを詳しく解説します。

①年収水準による返済余力の不足（収入レベルの問題）

収入水準は返済能力判断の基礎となる項目です。あくまで一般的な傾向ですが、次のように返済余力のラインが存在します。

• 年収300万円台：小口借入は可能だが、返済比率が高いと否決になりやすい
• 年収400万円台：返済比率25〜30％を超えると慎重審査
• 年収500万円台：事業性利用でなければ可決しやすい
• 年収600万円以上：他の条件が整っていれば通りやすい

ただし、年収が高くても

• 既存借入過多
• 滞納歴
• 物件評価の著しい低さ

がある場合は否決になります。単に「年収が高い＝通る」とは限らない点が重要です。

②総返済負担率（返済比率）が基準を超えているケース

返済負担率（総返済負担率）＝全ローン返済額÷年収は、返済能力の中心的指標です。一般的には以下のように判断されます。

• 25％以下：通過しやすい
• 30％前後：慎重審査
• 35％以上：否決になりやすい

返済比率が高いと金融機関は「返済原資が不足している」と判断し、担保価値が高くても否決される場合があります。特に複数借入がある場合は、カードローンやキャッシング枠も“返済額”として計算される点に注意が必要です。

③個人事業主・法人が落ちやすい構造的理由（所得の見え方）

会社員と比較すると、個人事業主や法人代表者は返済原資の判断が慎重になります。主な理由は次のとおりです。

• 所得が安定しない
• 経費計上により“書類上の所得”が低く見える
• 売上が季節変動しやすい
• 赤字決算や利益圧縮の可能性
• 役員報酬が低めに設定されているケースが多い

特に個人事業主は「課税所得」が基準となるため、実際の手残りが多くても、所得が低く見える結果、返済能力不足と判断されるケースが比較的多く見られます。

④赤字決算・役員報酬の低さによる評価低下（書類評価の問題）

赤字決算だから即否決というわけではありませんが、銀行では否決となるケースが多いのが一般的です。一方、ノンバンクでは次のような点が積極的に評価されます。

• 赤字の原因が一時的かどうか
• 翌期以降の回復見込み
• 大口受注の予定や増収計画
• 在庫整理など“戦略的赤字”かどうか
• 経営改善計画書を提示できるか

つまり、

• 継続的な赤字→厳しい
• 理由のある赤字→審査対象になりうる

という位置づけになります。

役員報酬が極端に低いケースも“返済原資不足”とみなされやすく、審査に影響する場合があります。

⑤返済能力を高めるための改善策（再申込に向けた具体的アクション）

返済能力を原因とした否決は、改善により可決に近づく場合があります。効果的な具体策としては以下が挙げられます。

• 他社借入の繰り上げ返済で返済比率を下げる
• 不要なクレジットカード・ローン枠を整理する
• 経費の見直しで所得を確保（個人事業主）
• 赤字の理由を説明できる資料を整える
• 事業計画書で“返済原資がどこから生まれるか”を示す

特に個人事業主や法人は、数字の根拠を明確に示すことで審査の印象が改善することがあります。

「担保評価」で否決につながりやすい典型パターン

担保評価は「回収可能性」を見る指標であり、返済能力が高い場合でも担保余力が不足すると否決に影響することがあります。評価が伸びない典型パターンを整理します。

①立地・築年数による評価低下（市場流動性の不足）

担保評価を左右する大きな要因の一つが、「立地」と「築年数」です。市場流動性が高いエリアでは評価が出やすく、逆に流動性が低いエリアは厳しい査定になります。

代表的な傾向としては次のとおりです。

• 都心のマンション：評価が出やすい（需要・流動性が高い）
• 郊外の戸建て：土地は評価されるが、建物は価値が出にくい
• 築40年以上の木造：建物価値がゼロに近い扱いになりやすい
• 人口減少エリア：市場価格が低く、売却リスクが高い

金融機関は「売却時にどれだけ安定的に回収できるか」を重視するため、需要の小さい地域や築古物件は慎重に判断されます。

②権利関係の特殊性（借地・底地・再建築不可）

権利関係が複雑な物件は、銀行では担保対象とならないケースが多く、ノンバンクでも慎重に扱われます。

特に評価が下がりやすい物件は以下のとおりです。

• 借地権（承諾料・地代・残存期間により大きく変動）
• 底地権（第三者との関係で市場価値が読みにくい）
• 再建築不可物件（将来の市場価値が低く、回収リスクが高い）

ただし、

• 地主の承諾が得られている
• 権利関係が整理済み
• 実需があるエリアで一定の流動性がある

といった条件を満たす場合は、ノンバンクで評価されるケースもあります。

③市街化調整区域による評価の難しさ（建築規制）

市街化調整区域は建築や開発に厳しい制限があるため、以下の理由から評価が出にくい傾向があるパターンです。

• 建築・再建築が困難
• 周辺市場が小さく、需要が限られる
• 将来の価格形成が読みにくく、回収リスクが高い

一方、事業用（倉庫・工場）として利用価値が高い土地で、安定した需要がある場合には評価されるケースもあります。用途次第で判定が変わる場合があるのが特徴です。

④抵当権順位の問題（2番・3番は大幅減額）

担保設定では「順位」が極めて重要です。

• 1番抵当：回収順位が最優先
• 2番抵当：1番が取り切った後の残余のみ
• 3番抵当：さらに回収見込みが低下

このため、2番・3番抵当の評価は1番と比べて減額されるケースが多く、「担保価値が希望額に達しない→否決」となりやすくなります。既存ローンが残っている場合は、借り換え・まとめる・順位変更の可否の確認が重要になります。

⑤複数担保の組み合わせと追加担保の判断基準

担保評価が基準に満たない場合でも、「担保の追加」により可決に近づく場合があります。効果的な追加方法としては以下が代表的です。

• 評価が出ない物件→評価が高い物件に差し替える
• 低評価物件→複数物件を組み合わせて補填する
• 都心の小規模区分を追加して担保余力を補う
• 土地のみの資産を追加し、再建築不可リスクを緩和する

担保余力が増えれば、融資可能額が上がるだけでなく「否決→可決」に転じる可能性が生じることもあります。

申し込み書類で落ちる典型パターン

書類不備は、見落とされがちな否決要因の一つです。必要資料の不足や数字の矛盾など、“形式面”の不備が審査にどのような影響を与えるかをまとめます。

①必要書類の不足・提出漏れ

提出すべき書類が揃っていないと、その時点で審査が進まない場合があります。本人確認書類や住民票、確定申告書・源泉徴収票、登記簿謄本、決算書、公図・測量図などの基本資料は、金融機関が担保価値と返済能力を判断する上で必須となるものです。

特に登記簿や評価証明など“不動産の権利に関わる資料”は欠けると評価作業が進まないため、審査が長期化し、否決につながりやすくなります。

②記載内容の誤り・数字の不整合

書類に記載された数字が一致していないと、「信用性に欠ける」と判断されるケースがあります。

よく見られるのは、

• 源泉徴収票と確定申告書の数字が異なる
• 年収欄の誤記載
• 決算書と申告書で利益の金額が一致しない

といった不整合です。

単純な記入ミスでも、金融機関は「他の部分にも誤りがあるのでは」と慎重になります。数字の整合性は事前に確認しておくことが重要です。

③虚偽申告（隠蔽・改ざん）

既存借入の隠蔽や、物件の状態を実態より良く書くなどの虚偽申告は、審査で重い扱いを受ける要因となります。金融機関は信用情報機関や登記情報を照会し、実態と提出内容が一致しているかを精査するため、発覚すると否決につながるケースが多いです。

悪意がない“誤記”であっても判断が厳しくなるため、申込内容と証憑書類が一致しているかの確認は必須です。

④書類の鮮度不足・更新遅れ

登記簿謄本や固定資産税の評価証明などは「最新」を提出する必要があります。古い書類のまま提出すると、所有者情報や面積、評価額などが最新であるか確認できず、再取得を求められる場合があります。

また、住民票の更新遅れや、法人情報（役員変更・本店移転）の反映漏れがあると、本人確認に時間がかかり、審査が後ろ倒しになります。「最新の日付でそろえる」ことが、審査を進めるうえでの前提条件の一つです。

⑤書類不備が発生した場合の金融機関の対応

書類に不備があると、金融機関は

• 追加資料の依頼
• 内容確認の再照会
• 審査期間の延長

などの対応を行います。

特に決算書や所得資料に不整合がある場合、担当者が再度詳細を確認するため、慎重審査となりやすく、場合によっては否決に至ることがあります。書類の「正確性」と「一貫性」を担保することが、審査のスムーズな進行に直結します。

⑥書類精度を高めるための具体策

書類による否決を防ぐには、準備段階の精度が重要です。最新の登記情報を取得し、所得資料・決算資料の数字の一致を確認すること、名寄帳や評価証明の年度をそろえることなどが基本です。

また、物件資料は管理会社や自治体の資料を早めにそろえ、追加請求に備えて手元に保管しておくとスムーズです。書類整備は審査スピードだけでなく、可否判断にも影響するプロセスといえます。

「税金滞納」が審査に与える影響

税金滞納は、信用情報と並び審査で特に重視されやすい要素です。本章では、どの税目がどの程度影響するのか、完済後の回復ラインまで整理します。

どの税金を滞納すると影響が出るのか

特に影響が大きいのは次の3つです。

1. 固定資産税
2. 住民税
3. 所得税

滞納があると「差押えリスクがある状態」と判断され、金融機関は慎重な姿勢を取る傾向があります。

差押えが入っている場合の扱い

差押えは審査において非常に慎重に扱われる要素です。

• 銀行→否決となるケースが大半
• 信金・地銀→否決となるケースが多い
• ノンバンク→解除できれば審査対象になる場合がある

差押えが入っている状態では新規融資は難しいため、まずは「滞納税の完済」を優先的に検討する必要があります。

滞納完済後の審査回復ライン

滞納完済後は、次のラインで審査への影響が軽減されます。

• 完済直後：慎重審査
• 1年経過：通過可能性が上昇
• 2年経過：問題視されにくくなるケースが多い

あくまで「傾向」であり、保証されるものではありませんが、滞納を放置しないことが審査改善につながる重要な要素です。

税金滞納を解消するための優先順位

滞納を抱えている場合は次の優先順位で対応します。

1. 固定資産税
2. 住民税
3. 所得税
4. その他の税金

固定資産税は不動産に直接紐づくため、優先的に整理すべき税目とされています。

税金の滞納は融資より先に解消すべき理由

不動産担保ローンでは、税金の滞納があると金融機関が担保権を設定できないケースが多くあります。

税金には“公租公課”としての優先順位があり、固定資産税などを滞納すると役所が差押えを実行できる＝金融機関より優先して回収されるためです。

そのため一般的には、

「融資を受ける」→「滞納税を払う」ではなく、「滞納税を整理したうえで融資を申し込む」という流れが想定されます。

【例外的に可能なケース（ノンバンク中心）】

一部のノンバンクでは、状況に応じて以下のような対応が行われることがあります。

• 融資額の一部を天引きし、そのまま自治体へ直接納付する方法（＝滞納税を先に整理しつつ、同時に融資を実行する形式）
• 差押え解除のタイミングに合わせて融資を実行する方法（役所と金融機関が日程を調整し、同日に手続きを行う）

こうした対応はあくまで例外的であり、金融機関と自治体（税務課）の調整が必須になる複雑な手続きです。

否決から可決へ──審査を通すための具体的な改善ステップ

否決後でも、改善の方向性を明確にすれば可決に近づく可能性があるケースは多くあります。ここでは、再申込を見据えた実践的な対策を順番に整理します。

対策①他の金融機関に申し込む（審査基準の違いを利用）

金融機関ごとに審査基準が異なるため、Aで否決でもBで可決となるケースが見られます。特に次のような申込者はノンバンクの方が通過可能性が高まる場合があります。

• 赤字決算
• 役員報酬が低い
• 過去の延滞歴がある
• 担保評価が出にくい物件
• 借地権・再建築不可・2番抵当など

ただし、複数社への“同時申込”は逆効果になる場合もあるため、慎重な申込順が重要です。

対策②借入希望額を適切な範囲に見直す

希望額が過大な場合、否決につながることがあるため、次の基準を参考に調整します。

• 担保余力（担保評価×融資率）以内にする
• 返済比率が30％以内に収まるようにする
• 既存借入を整理して枠を確保する

借入額を減らすことで、「審査通過ライン」に入る可能性が高まるケースは多いです。

対策③担保物件を変更・追加する

担保価値が不足している場合でも、担保の見直しにより融資が可能になるケースがあります。

• 評価が出にくい物件→別物件に差し替え
• 複数物件をまとめて担保にする
• 土地評価の高い区分マンションを追加
• 地方の戸建て→都心の区分に変更

担保余力を補えれば、可決に近づく可能性があります。

対策④信用情報を改善する

対策は次の通りです。

• クレジット・カードローンの延滞を完済
• 不要なカード枠を解約
• 入金遅延を防ぐための自動引き落とし設定
• 直近6〜12か月の「クリーン状態」を維持

信用情報は改善に時間がかかるため、半年〜1年単位での改善計画を立てることが望まれます。

対策⑤返済能力を高める

返済能力を高める代表的な方法は次のとおりです。

• 不要なローンを完済
• 既存借入の見直し
• 法人は役員報酬を適正額に調整
• 経費削減で所得を確保
• 事業計画書で返済原資を明確にする

特に、役員報酬が低い企業は、報酬調整だけで審査通過するケースがある点は見落とされがちです。

対策⑥書類の不備をなくす

書類不備は審査落ちの原因として比較的多く見られます。

• 登記情報が古い
• 写真の不足
• 確定申告書が揃っていない
• 法人決算書の別表が欠落
• 管理会社の資料がない

必要書類を一度整理し、「金融機関が求める書類セット」を揃えることで、スムーズに審査が進みやすくなります。

対策⑦税金滞納を整理する

税金滞納は通過しにくくなる要因の一つであり、優先的に整理を検討すべき課題です。

• まずは役所に分納相談
• 滞納状況を整理
• できれば完済する
• 完済後の証明書を取得

滞納を放置するほど、金融機関は前向きな判断を行いにくくなる傾向があります。

属性別：審査に落ちた典型パターンと、可決に近づくための具体策

不動産担保ローンが否決になる理由は、属性ごとに“落ちやすいポイント”が異なる傾向があります。ここでは、実務上比較的多く見られる「落ちた原因×乗り越え方×どこまで改善すれば再申込できるか」を、実例ベースで整理します。

会社員｜直近延滞が原因で否決されたケース

よくある原因

• クレジットカードの60日以内の延滞
• 携帯端末代（割賦）の軽度延滞
• リボ払い利用枠が限度額近くまで膨らんでいる※銀行は「延滞履歴」に比較的敏感で、軽度でも否決につながるケースが見られます。

なぜ落ちるのか（背景）

延滞情報はCIC/JICCに即時登録され、「支払い管理が甘い＝返済リスクが高い」と評価されるため。

乗り越え方（改善ロードマップ）

• 延滞をすべて完済する
• その後6〜12か月の“クリーン期間”を確保
• クレジット枠の整理（限度額の1/3以下に）
• キャッシング枠はできれば“0円化”

個人事業主｜所得が“低く見えてしまい”否決されたケース

よくある原因

改善後6か月〜1年程度で、再審査の可能性が現実的な範囲に近づくケースが見られます。

• 経費計上が多く、課税所得が極端に低く見える
• 売上は十分だが、利益率が不安定
• 現金商売で入金が不規則（証跡不足）

銀行は課税所得＝返済原資と評価するため、実際に収入があっても、申告ベースが小さいと否決につながりやすい傾向があります。

• 経費の見直しで所得を適正化（過剰計上の精査）
• 売上・利益の季節性を整理した“収支説明書”を添付
• 現金売上は証憑を残し、入金ルートを整備
• 必要に応じて税理士コメントを添付すると評価が上がることも

“実態ベースで返済原資がある”ことを説明できれば、ノンバンクなどでは可決の余地が検討されるケースがあります。

法人経営者｜赤字決算が続いて否決されたケース

乗り越え方

• 2〜3期連続の赤字
• 大型投資で利益が圧迫されている
• 役員貸付金が膨らんでいる
• 資金繰り表が未整備

なぜ落ちるのか

銀行は赤字を「返済原資不足」と評価する傾向が見られるためです。また、役員貸付金・棚卸資産過多なども大きな減点。

乗り越え方

• 赤字理由を明示した「改善計画書」の提出
• 来期以降の受注計画・原価改善策の提示
• 資金繰り表（6〜12か月分）の添付
• 役員貸付金の解消計画があると評価が上がりやすい

実務上、決算の数値だけで判断せず、将来キャッシュフローで評価するノンバンクでは可決に至る事例が見られる属性です。

物件評価｜地方戸建で評価が出ず否決されたケース

よくある原因

• 市街化調整区域
• 需要が低いエリアの古家
• 接道・再建築条件が弱い
• 近隣取引事例が少なく査定が困難

なぜ落ちるのか

銀行は「売却しやすさ（流動性）」を重視するため、実質的に低い評価となるケースが見られます。

乗り越え方

• 都市部の別物件を担保に振り替える
• 複数物件で担保価値を合算（共同担保）
• 土地としての評価（更地想定）で見てくれる金融機関に相談
• 家屋部分の評価ではなく“土地の実勢価”を重視するノンバンクを活用

地方戸建は金融機関によって評価差が最も大きいカテゴリであり、乗り換えによる効果が見られるケースがあります。

税金滞納｜固定資産税の滞納で否決されたケース

よくある原因

• 固定資産税・住民税の滞納
• 差し押さえ予告・督促状の発行
• 税金滞納→差押え→金融機関の担保設定が後順位となる可能性があるリスク

なぜ落ちるのか

税金の滞納は「差押え＝公的優先権が発生する」ため、金融機関の担保権よりも税金債権が優先される可能性がある。

乗り越え方

• 滞納税金の完済が最優先
• 分納計画を立て、自治体で正式合意をとる
• 領収書や納付計画書を添付して“改善の事実”を示す
• そのうえで再申込に進むことで、審査の可能性が広がります。

税金の滞納は、「完済」または「分納合意書」があることで、評価が変わる可能性があるカテゴリです。

まず確認したい「審査で不利になりやすい項目」のチェックリスト

自身の状況を手早く把握できるよう、否決につながりやすいとされるポイントをセルフチェック形式で整理しました。再申込前の確認にご活用いただけます。

信用情報チェック

• ☐ 直近1年以内に延滞がある
• ☐ 過去に債務整理をしている
• ☐ カードローンを複数持っている
• ☐ 使っていないカード枠が多い
• ☐ キャッシングを継続利用している

→1つでも該当すれば、信用情報が原因で否決の可能性があります。

返済能力チェック

• ☐ 年収に対して借入総額が多い
• ☐ 返済比率が30%を超えている
• ☐ 個人事業主で課税所得が低い
• ☐ 法人で役員報酬が少ない
• ☐ 赤字決算が続いている

→複数該当する場合、返済能力の再構築を検討する必要があります。

担保物件チェック

• ☐ 市街化調整区域
• ☐ 再建築不可
• ☐ 借地権・底地権
• ☐ 地方の戸建てで築古
• ☐ 2番抵当・3番抵当
• ☐ 相続登記が未了

→評価が出づらく、追加担保を検討する余地があるケースです。

書類・税金チェック

• ☐ 必要書類が揃っていない
• ☐ 法人決算書に不整合がある
• ☐ 確定申告書が直近3年揃っていない
• ☐ 固定資産税・住民税の滞納がある

→書類精度・税金整理が審査に影響する重要な要素となります。

審査をスムーズに進めるための申込順の考え方

審査の結果は、申し込む“順番”によっても影響を受けることがあります。本章では、属性別に適した申込順序の考え方を整理します。

パターン①会社員・安定収入の方

銀行

↓

信用金庫・信用組合

↓

ノンバンク

銀行の審査基準が最も厳しいことが多いため、まず銀行で検討し、その結果を踏まえて信用金庫→ノンバンクへ進む流れが選ばれるケースが多いです。安定収入の方は、いわゆる“王道のステップ”で進めると、全体の審査の流れを整理しやすい傾向があります。

パターン②法人経営者・個人事業主

信用金庫・信用組合↓ノンバンク↓銀行（実績・財務改善が確認できる場合）

法人や個人事業主の場合、決算内容や役員報酬の評価により、銀行では慎重な姿勢を取られることがあります。そのため、地域金融機関→ノンバンクの流れで進める方が手続きが進みやすいケースが多い傾向にあります。

パターン③信用情報に不安がある

ノンバンク

↓

信用金庫・信用組合（信用情報の改善後）

↓

銀行（一定期間の改善継続後）

延滞や利用枠の過多などがある場合、銀行の審査では厳しく判断されることがあります。まずは審査に柔軟性のあるノンバンクで検討し、その後、信用情報の回復状況に応じて地域金融機関、さらに期間が経過した後に銀行へ進む、という流れが現実的と考えられます。

パターン④担保評価に懸念がある

ノンバンク

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信用金庫・信用組合（評価対象となる不動産が複数ある場合）

借地権、再建築不可、市街化調整区域などは、銀行審査では対象外と判断されるケースが多いです。一方で、ノンバンクは物件ごとに評価方法が異なるため、状況によっては検討が進む可能性があります。まずはノンバンクで相談し、その後、複数物件の評価が可能な地域金融機関へ進む流れが採られることがあります。

専門家・金融機関を上手に活用する方法

否決後の行動次第で、可決率が変わる可能性があります。金融機関や専門家の活用方法を押さえることで、次の選択肢が広がります。

金融機関に「否決理由を確認」する

否決理由は積極的に教えてくれないケースもありますが、可能な範囲で次の点を質問します。

• 評価が不足したのか
• 信用情報のどこを懸念したのか
• 書類に不備があったのか
• 担保余力がどこで不足したのか

これにより次の申込戦略が明確が整理しやすくなります。

必要であれば「決算書の説明資料」を添付する

法人／事業主にとって有効とされる方法の一つです。

• 赤字の原因説明
• 改善計画書
• キャッシュフロー予測
• 大口契約の証明資料
• 経費削減方針

単なる決算書よりも、補足資料があることで、審査担当者に内容が伝わりやすくなる場合があります。

担保評価が不足する場合は物件資料を整備

• 役所調査（用途地域・接道状況）
• 公図・地積測量図
• 境界立会記録
• 修繕記録
• 建物状況調査（インスペクション）

担保資料は「評価の裏付け」として重要な役割を果たします。

税金滞納がある場合は早期に役所と相談

税金滞納の整理は時間がかかります。

• 分納計画の作成
• 差押えの状況確認
• 完済時の手続き
• 証明書の発行依頼

これらを整備することで、金融機関が判断しやすくなる場合があります。

複数の不動産を保有している場合は戦略的に使い分ける

• 評価が出やすい物件
• 流動性が高い物件
• 小規模区分マンション
• 駅近の土地
• 商業地の物件

これらを組み合わせることで、融資可否が変わるケースが見られます。

不動産担保ローンの審査に落ちたときの“本当の原因”と向き合う

不動産担保ローンの審査は、信用情報・返済能力・担保評価・税金状況・書類精度という5つの軸を総合して判断されます。どれか一つに弱点があると否決に傾くことがありますが、逆にどの軸を補強できるかによって、結果が変わる可能性があるのが特徴です。

申込者が誤解しやすいのは、「否決＝全体がダメ」という理解です。実際の審査は要素ごとに評価されており、延滞・担保評価不足・税金滞納など、どこにリスクがあるかで改善すべき方向は異なります。

また、5つの軸は相互に補完関係にあります。担保価値が強ければ信用情報が弱くても進むことがあり、返済能力が十分であれば担保評価が多少弱くても可決に至るケースがあります。金融機関は「総合点」で判断するため、改善の余地があれば可決ラインに近づけます。

そのため、審査では合否だけでなく、“どの軸が評価を下げたのか”を把握することが次の一手になります。

改善策は軸ごとに異なり、信用情報ならクリーン期間の確保、返済能力なら借入整理、担保評価なら追加担保、税金なら完納や分納合意、書類精度なら最新資料の取得などが代表例です。

不動産担保ローンの否決は、必ずしも終わりではありません。

「原因の特定→改善→再申込」という正しいプロセスを踏むことで、審査通過の可能性は確実に高まります。

審査に落ちた後の“次の一歩”として最適なのは「相談先を変えること」

不動産担保ローンは、どの金融機関に申し込むかによって可否が大きく変わる商品です。同じ条件・同じ物件でも、A銀行は否決、Bノンバンクは可決というケースが見られることがあります。

これは、金融機関ごとに

• 評価するポイント
• 重視するリスク
• 担保査定の考え方
• 審査基準の柔軟さ

が大きく異なるためです。

特に以下のようなケースは、銀行よりノンバンクの方が実務上は通りやすくなります。

• 赤字決算が続いている
• 自営業・フリーランスで所得が変動する
• 過去に延滞履歴がある
• 課税所得が低く見える（経費多め等）
• 市街化調整区域・借地権など評価が難しい物件
• 2番抵当を付けたい
• 相続物件で権利が複雑
• 銀行で「難しい」と明言された

銀行は“均一基準での減点評価”が中心で、どこか一つ基準に合わないと否決に傾きます。

一方、ノンバンクは

• 担保余力
• 事業再建の可能性
• 収入の実態
• 物件の価値の見方

などを個別に判断するため、銀行より柔軟です。そのため、銀行で否決となったからといって、必ずしも融資不可とは限りません。また、銀行で可決される案件が限られる一方で、「銀行NG→ノンバンクOK」となるケースが見られることもあります。

否決後の最初の一歩は、落ち込むことではなく、「自分の案件は銀行向きか、ノンバンク向きか」を正確に見極めること。これにより、状況が変化する場合があります。

不動産担保ローンは「相談先」で結果が変わります

不動産担保ローンの主要なプレイヤーは、大きく次の二つです。

1. 銀行
2. 審査はもっとも厳格
3. 信用情報・税金滞納に非常に敏感
4. 返済比率や決算内容を“数値基準”で判断
5. 金利は低いが、基準から外れると即否決
6. ノンバンク（貸金業者）
7. 審査が柔軟
8. 担保評価の実務に強い
9. 借地・底地・調整区域など銀行が扱いにくい物件にも対応
10. 赤字企業でも改善余地があれば対象
11. 審査スピードが速い

同じ案件でも結果が変わる理由は、評価の入口（見るポイント）が異なることが挙げられます。

銀行は「ルールベース」「減点方式」、ノンバンクは「個別評価」「改善余地を加点」 というアプローチを取ります。

したがって審査に落ちた場合は、

• どの金融機関が何を懸念したのか
• 自分の案件はどのタイプの金融機関が得意なのか

を切り分けることで、可決までのルートが見えやすくなります。

“相談先を変えるだけ”で状況が一気に好転するケースは非常に多い。これが不動産担保ローンの実務において見られる傾向の一つです。

セゾンファンデックスの強みと、銀行審査が難しい人でも相談しやすい理由

不動産担保ローンは、金融機関ごとに“審査の得意分野”が大きく異なる商品です。銀行で否決になったからといって「もう通らない」ということではありません。担保条件の見方や返済原資の評価方法が変われば、同じ案件でも再検討できる余地は十分あります。

セゾンファンデックスは、銀行の基準では拾いきれなかった案件や、担保評価に工夫が必要な案件について、実務上の対応実績を持つノンバンクです。再申込の相談先の一つとして活用されており、「銀行では難しい」とされた後に相談されるケースが見られる点が特徴です。

なぜセゾンファンデックスは“銀行に断られた後の相談”に強いのか

セゾンファンデックスは、銀行とは異なる視点で審査を行っており、否決後の相談にも対応しています。柔軟さだけでは説明できない、以下のような具体的な理由があるためです。

担保評価のアプローチが幅広い

銀行が評価しづらい借地、市街化調整区域、地方戸建てなどでも、実勢価格・需要・流通性を丁寧に確認し、多角的に担保余力を判断します。

“返済原資の実態”を重視

法人の赤字決算や役員報酬の低さを機械的に否決とはせず、キャッシュフローや改善余地、事業計画を踏まえて検討します。

特殊案件への実務経験が豊富

相続未了物件、収益物件、共同担保、複数不動産を組み合わせる案件など、一般の金融機関で止まりやすい事例にも対応実績があります。

スピーディな検討体制

相続未了物件、収益物件、共同担保、複数不動産を組み合わせる案件など、一般の金融機関で止まりやすい事例にも対応実績があります。

担保条件や収益性が整っていれば迅速に判断できるため、事業資金など“時間に制約がある相談”にも適した体制を整えています。

全国対応で相談しやすい

地域要件にとらわれず全国エリアで審査ができるため、一貫した検討が可能です。

これらの点を踏まえ、「銀行では難しいと判断されたが、担保価値や返済原資に可能性がある」という案件は、セゾンファンデックスで再検討が行われる場合があります。

どんな人なら可決の余地があるのか：セゾンファンデックスで相談が進みやすい典型例とその理由

セゾンファンデックスでは、「銀行基準では把握しきれない実態」を確認したうえで、以下のような方にとって現実的な選択肢となるケースがあります。

• 運転資金・仕入資金が必要な法人：銀行は事業性資金に慎重だが、セゾンファンデックスは担保価値と将来キャッシュフローを総合評価。
• 所得が変動しやすい個人事業主：課税所得が低く見える場合でも、売上推移や経費構造、実際のキャッシュフローから返済原資を判断。
• 役員報酬の低さを理由に銀行で断られた経営者：事業規模や収益改善の見込みを踏まえれば、再検討の対象となることがある。
• 赤字決算が続いているが改善可能性がある企業：一時的な赤字や投資起因など、合理的な説明が可能であれば審査が前向きに進むことがある。
• 市街化調整区域・再建築不可など評価が難しい不動産を保有：実勢需要や流通性を踏まえ、銀行とは異なる観点で担保価値が見られる。
• 相続物件で権利関係が複雑なケース：共有名義・相続未了・未登記など、銀行では止まりやすい案件にも対応可能。
• 固定資産税の滞納を整理したい方：税整理と担保設定を並行して進めるスキームを検討できる場合がある（個別判断）。
• 借地など特殊権利物件を保有：権利関係が整っていれば、評価対象となることがある。
• 複数不動産を組み合わせて必要額に到達させたい方：共同担保や複数物件の組み合わせの取り扱いが得意。
• 2番抵当を希望する方：銀行では難しいが、担保余力と返済原資によっては検討される。

審査はすべて個別判断ですが、銀行では評価しきれない部分を丁寧に確認できる点が大きな特徴です。

まとめ：審査に落ちたら“次の選択肢”を冷静に検討しましょう

不動産担保ローンは、審査基準・担保評価・信用情報・申込順など、複数の要因が重なり合うため、「落ちた≒もう融資は不可能」というわけではありません。

むしろ、後にどう動くかが結果を左右します。

• 視点を変えれば、可決の可能性が高まる
• 担保を見直せば、評価が改善して前向きに検討されやすくなる
• 借入額を調整すれば、審査基準に合致しやすくなる
• 書類を整えれば、不備による否決を避けやすくなる
• 相談先を変えれば、基準に合う“別ルート”が見つかる可能性がある

不動産担保ローンは、“運”ではなく、“選び方”によって結果に差が生じることがある金融商品です。

本記事で整理したチェックリストや改善策、申込順の考え方を踏まえ、最適な一手を冷静に選び直してみてください。

不動産担保ローンに関する相談が必要な方へ

審査の可否は、収入状況や担保条件など個々の事情によって判断が分かれます。ここで紹介している内容はあくまで一般的な傾向であり、最終的な可否には個別の確認が必要です。

もし、

• 銀行で断られた
• 他社でも否決が続いている
• 担保価値がどれくらいか知りたい
• 事業資金の目処が立たず困っている
• 相続物件で権利関係が複雑
• 借地や古い戸建で見てもらえるか不安

という状況であれば、一度専門のノンバンクへ相談することも選択肢の一つです。

セゾンファンデックスでは、不動産担保ローンに関する無料相談を受け付けています（※審査結果は個別に異なります）。

契約前提で相談する必要はなく、申し込み前の段階での確認も可能です。

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